En general, un contrato es un acuerdo definido entre al menos dos personas, las cuales se comprometen a realizar unas acciones o actuar de una forma determinada para conseguir algún tipo de beneficio o ventaja. En un contrato de compraventa este beneficio es de carácter económico (directo o indirecto) y tiene lugar por la transacción de algún tipo de bien.

Un contrato siempre implica una serie de obligaciones por ambas partes, que se basan en el  obligado seguimiento de una conducta pactada entre las distintas partes que entran en juego.

 

Tipos de contrato de compraventa

Existen diferentes modalidades en un contrato de compraventa:

  • Compraventa con reserva de dominio. En este tipo de contrato la transferencia del dominio queda supeditada a algún tipo de condicionamiento. Hay que considerar que no siempre es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos existentes.
  • Compraventa a plazos. El comprador no paga la totalidad del importe del bien adquirido, sino que lo hace de forma fraccionada en un número de cuotas periódicas previamente pactadas.
  • Compraventa con pacto comisorio. En este caso existe una cláusula en el contrato de compraventa por la cual, en el caso de que el comprador no paga totalmente lo que se le ha vendido en una fecha concreta, se puede anular el contrato.
  • Compraventa con arras. Es un contrato privado entre propietarios y compradores donde se pacta la reserva de un bien, entregándose una cantidad como señal.
  • Compraventa con garantía hipotecaria. En el mismo momento de la venta, y ante notario, el comprador adquiere un bien (puede ser mueble o inmueble) mediante la constitución de una hipoteca.

Existe además otro tipo de contrato: el de compraventa internacional, que por su complejidad explicaremos con más detalle en próximos artículos.  


Tratamiento fiscal de los principales contratos de compraventa

Como norma general, los contratos de compraventa tributan IVA. No obstante, hay que distinguir si el bien objeto de la transacción es un bien mueble o un bien inmueble. Los inmuebles tributan IVA sólo en su primer acto de venta, es decir, cuando es el promotor el que vende el inmueble.

Las siguientes compraventas de un bien inmueble, estarán gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.  (salvo ciertas actividades y productos que están exentas).

Por otro lado, la ganancia o pérdida patrimonial de la persona que vende tributa por IRPF si el vendedor es autónomo o en el Impuesto de Sociedades en caso de que el vendedor sea una sociedad

Las siguientes compraventas de un bien inmueble, estarán gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:  

Compraventa con reserva de dominio

Este tipo de contratos son muy particulares por producirse una condición suspensiva que implica que la transacción no es eficaz hasta que no se dé una condición pactada previamente. También existe una condición resolutoria por la que se cancelan los efectos si se produce el evento.

En lo que se refiere al IVA, según el artículo 75.1 LIVA se produce el devengo en el momento en que el adquirente haga posesión del bien, y no cuando se transmita la propiedad. Con la excepción de que haya devengos anticipados como consecuencias de adelantos del pago.

Asimismo, en base al artículo 19.4 LIS, a efectos del Impuesto de Sociedades el ingreso por la venta del mismo se imputa en el mismo ejercicio de la perfección del contrato.   

Compraventa a plazos

Según está definido en la normativa del IRPF, a la hora de declarar un rendimiento obtenido, el contribuyente tiene dos opciones: acogerse a  la regla general (tributar por el momento en el que tenga lugar la operación), o bien imputar de forma proporcional las rentas obtenidas a medida que se vayan haciendo efectivos los cobros.

Lo veremos más claro con un ejemplo:  

  • Un contribuyente vende un inmueble que había adquirido 10 años atrás  por un importe de 150.000 €.
  • La venta se formaliza en escritura pública en el año 2013 por un importe de 300.000 €, cobrándose 200.000 € en el momento de la venta y el resto en dos plazos de 50.000 € y 50.000 €, con vencimientos en los años 2014 y 2015 respectivamente.
  • La renta obtenida asciende a 150.000 € que se imputará, conforme a la regla especial de imputación temporal, de forma proporcional a los cobros realizados:          
    • Año 2013: 100.000 €.
    • Año 2014: 50000 €.
    • Año 2015: 50000 €.

En el 2014 se realizaron una serie de cambios normativos en el Impuesto de Sociedades  respecto a la compraventa con reserva de dominio: el beneficio ya no debe declararse a medida que se cobre, sino cuando los pagos sean exigibles. En caso de impago, las pérdidas no son deducibles en su totalidad hasta que no se haya computado todo el beneficio logrado.   

Veamos un ejemplo extraído del blog fiscal UOC:

  • Una empresa vende en 2015 unas participaciones por valor de 330.000 € que había adquirido unos años antes por 120.000 €.
  • En estas venta se acuerdan tres pagos iguales de 110.000 euros en los años 2105, 2016 y 2017. El comprador solo paga el primer pago (el del 2015) por declararse en concurso.
  • En el años 2017 sí paga lo que debía.
  • Los ajustes a efectuar serían los siguientes:
    • Beneficio venta ejercicio 2015: 210.000 €.
    • Deterioro en el ejercicio 2016 -220.000 € y en el ejercicio 2017 +220.000 €.
    • Rendimiento contable: 210.000 (2015), -220.000 (2016) y +220.000 (2017).
    • Ajuste beneficio: 140.000 (2015), 70.000 (2016) y -70.000 (2017).
    • Ajuste deterioro: 70.000 (2016) y 70.000 (2017).

Por último, remarcar que la complejidad de la fiscalidad hace muy recomendable pedir la ayuda o asesoramiento de un experto a la hora de formalizar una compraventa importante.

 

Post relacionados:

CTA FINAL POST FUSIONES BANCARIAS